Huurder overleden: wie maakt de woning leeg?

Bijgewerkt op 1 november 2026 · 8 min leestijd · door het team van Sparkling Services

Als een huurder overlijdt, moeten in principe de erfgenamen de huurwoning leegmaken en teruggeven. De termijn hangt af van het gewest: in Vlaanderen eindigt de huur op het einde van de tweede maand na het overlijden, in Wallonië drie maanden na het overlijden en in Brussel loopt het huurcontract gewoon door. Spreek eerst met de notaris: de woning leeghalen kan gelden als aanvaarding van de nalatenschap.

Wie moet de woning van een overleden huurder leegmaken?

De erfgenamen die de nalatenschap aanvaarden, moeten de woning leegmaken, de openstaande bedragen aan de verhuurder betalen en de sleutels teruggeven. Het huurcontract en de inboedel maken deel uit van de nalatenschap: de rechten en plichten van de huurder gaan over op de erfgenamen.

In de praktijk zijn er drie situaties:

De erfgenamen aanvaarden: zij regelen het sorteren, de ontruiming en de oplevering, en betalen de huur en eventuele vergoedingen volgens de regels van het gewest.
De erfgenamen twijfelen omdat er schulden kunnen zijn: dan maakt u best niets leeg voordat u met een notaris hebt gesproken. Een tussenweg is de aanvaarding onder voorrecht van boedelbeschrijving, die verplicht via de notaris verloopt.
Alle erfgenamen verwerpen, of er zijn geen gekende erfgenamen: wie verwerpt, hoeft de woning niet leeg te maken. De verhuurder moet dan de procedure van zijn gewest volgen (curator, gerechtsdeurwaarder of vrederechter), zie verder.

Een partner die in de woning woonde, kan eigen rechten op de huurovereenkomst hebben, bijvoorbeeld als medehuurder. Dan eindigt het contract niet noodzakelijk. Laat dat eerst nakijken door de notaris of bespreek het met de verhuurder.

Opgelet: de woning leeghalen kan gelden als aanvaarding

De woning van de overledene leeghalen, zijn facturen betalen of geld van zijn rekening overschrijven, kan juridisch worden uitgelegd als een stilzwijgende aanvaarding van de nalatenschap. Het notariaat noemt het leeghalen van de woning en het betalen van bepaalde facturen uitdrukkelijk als voorbeelden.

Wie aanvaard heeft, kan achteraf in principe niet meer verwerpen, ook niet als er later schulden opduiken. Had de overledene leningen, huurachterstand of belastingschulden, dan is dit dus een cruciale vraag.

Wat u meestal wel kunt doen

De woning beveiligen: afsluiten, ramen dicht, eventueel water afsluiten.
Bederfbare etenswaren weghalen en schade voorkomen (vorst, lekken).
Documenten voor de notaris veilig stellen: huurcontract, bewijs van de huurwaarborg, bankafschriften, verzekeringen, recente post.

Wat u beter even uitstelt

Meubels en spullen weggeven, verkopen of weggooien.
Facturen van de overledene betalen, met eigen geld of van zijn rekening.
Sleutels teruggeven en een plaatsbeschrijving bij uittrede tekenen namens de erfgenamen.

Vraag de notaris bij het eerste gesprek gewoon of hij bezwaar ziet tegen een ontruiming. Zijn er meerdere erfgenamen, leg dan schriftelijk vast wie de opdracht geeft en wat ieder wil bewaren.

In Vlaanderen: einde huur op het einde van de tweede maand

In het Vlaamse Gewest wordt een huurovereenkomst die sinds 1 januari 2019 is gesloten, bij het overlijden van de laatste huurder van rechtswege ontbonden op het einde van de tweede maand na het overlijden, tenzij de erfgenamen binnen die termijn verklaren dat ze de huur voortzetten. Dat staat in artikel 42 van het Vlaams Woninghuurdecreet.

Vergoeding: eindigt de huur op die manier, dan is aan de verhuurder een vergoeding van één maand huur verschuldigd, bovenop de huur tot het einde van de termijn.
Rekenvoorbeeld: bij een overlijden op 10 maart eindigt de huur eind mei. Tegen dan moet de woning in principe leeg zijn.
Niet tijdig ontruimd: de verhuurder kan de vrederechter vragen een curator aan te stellen. De rechter beschrijft ter plaatse de huisraad, het geld en de roerende waarden en vertrouwt ze toe aan de curator. Die mag de goederen verkopen, openbaar of uit de hand, na een termijn van dertig dagen die de rechter kan inkorten. Daarna beslist de rechter over een eventueel positief saldo en over de huurwaarborg.

Huurovereenkomst van vóór 1 januari 2019: volgens de officiële informatie van de Vlaamse overheid maakt het overlijden geen einde aan het huurcontract. De erfgenamen zetten het voort of zeggen het op met een opzeggingstermijn van drie maanden.

Twee maanden zijn snel voorbij tussen de uitvaart, de notaris en het overleg tussen erfgenamen. Is de termijn te krap, vraag de verhuurder dan schriftelijk een paar weken uitstel. Veel verhuurders verkiezen dat boven een procedure.

In Wallonië: einde huur drie maanden na het overlijden

In het Waalse Gewest wordt de huurovereenkomst van rechtswege beëindigd drie maanden na het overlijden van de huurder, zonder opzegging of vergoeding. Dat bepaalt artikel 46 van het Waalse decreet van 15 maart 2018 betreffende de woninghuur.

Overname: wie op het moment van overlijden al meer dan zes maanden in de woning gedomicilieerd is, heeft één maand vanaf het overlijden om de verhuurder te laten weten dat hij de huur wil overnemen. De verhuurder kan zich daar binnen de maand om gegronde redenen tegen verzetten.
Woning leeg en onbewoond: de verhuurder kan dat laten vaststellen door een gerechtsdeurwaarder; de huur eindigt dan op de datum van de vaststelling.
Woning onbewoond maar nog gemeubeld: een gerechtsdeurwaarder maakt een inventaris op. Na de termijn van drie maanden beschikt de verhuurder over de goederen als een goede huisvader, op kosten van de rechthebbenden van de overledene.
Waarborg: de verhuurder kan de huurwaarborg in zijn voordeel laten vrijgeven, tot het bedrag dat hem verschuldigd is, via een eenzijdig verzoekschrift bij de bevoegde rechter.

Concreet hebben erfgenamen in Wallonië dus ongeveer drie maanden om te sorteren, leeg te maken en op te leveren. Daarna mag de verhuurder zelf optreden, maar de kosten blijven ten laste van de nalatenschap.

In Brussel: de huur loopt door, behalve in een bijzonder geval

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest maakt het overlijden van de huurder in principe geen einde aan de huurovereenkomst: de erfgenamen nemen het contract over en moeten het zelf beëindigen als ze het niet willen voortzetten. Dat staat in de officiële juridische brochure van het Gewest over woninghuur.

De Brusselse Huisvestingscode (artikel 232) voorziet wel een uitzondering. Wordt de woning na het overlijden niet meer bewoond door gezinsleden en blijven huur of lasten twee maanden onbetaald vanaf het overlijden, dan mag de verhuurder de huurovereenkomst als ontbonden beschouwen, zonder opzegging, zonder vergoeding en zonder voorafgaand vonnis. Hij mag dan over de goederen beschikken met naleving van de regels inzake bewaring uit de wet van 30 december 1975, en bij de vrederechter de vrijgave van de huurwaarborg vragen tot het bedrag dat hem verschuldigd is.

Willen de erfgenamen de woning teruggeven, dan zeggen ze de huur op volgens de regels die voor de huurder gelden, of maken ze een schriftelijke afspraak met de verhuurder over het einde van de huur. Opzegtermijn en eventuele vergoeding hangen af van het soort contract en hoe lang het al loopt: laat uw geval nakijken door de notaris of een huurdersinfopunt. Een minnelijke afspraak met een vaste datum voor de sleuteloverdracht is vaak de snelste oplossing.

Huurwaarborg: hoeveel en hoe krijgt u die terug?

De huurwaarborg behoort tot de nalatenschap: hij gaat naar de erfgenamen, na aftrek van wat eventueel nog aan de verhuurder verschuldigd is. Hij kan alleen worden vrijgegeven met een schriftelijk akkoord van beide partijen, ten vroegste opgemaakt bij het einde van de huur, of met een rechterlijke beslissing.

Gewest	Maximumbedrag (algemene regel)	Aandachtspunten
Vlaanderen	3 maanden huur	Vrijgave via schriftelijk akkoord of vonnis; de vordering van de verhuurder verjaart één jaar na het einde van de huur.
Wallonië	2 maanden huur	Na een overlijden kan de verhuurder de vrijgave vragen via eenzijdig verzoekschrift.
Brussel	2 maanden huur (contracten gesloten of hernieuwd vanaf 1 november 2024)	Andere regels voor oudere contracten, onder meer bij bepaalde bankwaarborgen.

Zo krijgt u de waarborg vlot terug:

Zoek het bewijs van de waarborg (geblokkeerde rekening, bankwaarborg, tussenkomst van het OCMW).
Laat de woning leegmaken en schoonmaken vóór de plaatsbeschrijving bij uittrede.
Doe die plaatsbeschrijving samen met de verhuurder en vergelijk met de intredende plaatsbeschrijving.
Teken met de verhuurder een vrijgaveformulier zodra de eindafrekening klaar is.

De bank vraagt meestal ook een akte of attest van erfopvolging voordat ze het saldo aan de erfgenamen uitbetaalt.

Hoe pakt u de ontruiming praktisch aan?

Werk terug vanaf de uiterste datum van sleuteloverdracht: eerst sorteert de familie, dan volgen de ontruiming, de schoonmaak en de plaatsbeschrijving. Met twee of drie maanden telt elke week.

Week 1 tot 2: notaris, schriftelijke melding aan de verhuurder (datum van overlijden, gegevens van één contactpersoon), documenten veilig stellen.
Week 2 tot 4: afspraken tussen erfgenamen over aandenkens en waardevolle spullen, foto's van elke kamer, offerte voor de ontruiming. Sparkling Services komt langs voor een plaatsbezoek (gratis) meestal binnen 48 uur.
Week 4 tot 6: volledige ontruiming, meestal in 1 tot 3 dagen afhankelijk van het volume, en daarna de schoonmaak.
Vóór de uiterste datum: meterstanden noteren, plaatsbeschrijving bij uittrede, sleutels afgeven tegen ontvangstbewijs.

Wat onze ontruiming omvat

Sorteren ter plaatse: persoonlijke documenten, foto's en waardevolle voorwerpen die we vinden, leggen we opzij voor de familie.
Herbruikbare spullen schenken we aan organisaties uit de sociale economie (bijvoorbeeld De Kringwinkel, Oxfam, Terre of Les Petits Riens), afhankelijk van wat zij aanvaarden.
De rest voeren we af via geschikte verwerkingskanalen.
We leveren de woning borstelschoon op, of gepoetst als u de eindschoonmaak erbij neemt.

Na het bezoek krijgt u een vaste prijs op papier. Die hangt af van volume, verdieping en toegang, en de waarde van herbruikbare spullen wordt afgetrokken: de ontruiming kan gratis zijn, wij kunnen u het verschil betalen, of u betaalt een vaste prijs op offerte. Een schatting op basis van foto's kan ook.

Wat mag de verhuurder wel en niet?

De verhuurder mag de woning niet zomaar zelf leeghalen na het overlijden: hij moet de termijn van zijn gewest respecteren en, afhankelijk van het gewest, via een gerechtsdeurwaarder, curator of de vrederechter werken. Wie het recht in eigen handen neemt, riskeert aansprakelijk te worden tegenover de erfgenamen.

Wel: de huur tot het einde van het contract vragen, de vergoeding van één maand in Vlaanderen, en huurschade die bij de plaatsbeschrijving wordt vastgesteld.
Wel: toegang vragen om schade te voorkomen, bij voorkeur in overleg met een erfgenaam.
Niet: de huurwaarborg houden zonder schriftelijk akkoord of rechterlijke beslissing.
Niet: de inboedel weggooien voordat de voorziene procedure is doorlopen (curator in Vlaanderen, inventaris door een gerechtsdeurwaarder in Wallonië, bewaringsregels in Brussel).

Ook voor de verhuurder werkt één aanspreekpunt bij de erfgenamen en een schriftelijk vastgelegde datum het best. Meldt zich geen enkele erfgenaam, dan kan hij ook de aanstelling van een curator over een onbeheerde nalatenschap vragen; dat duurt wel langer.

Checklist voor de erfgenamen van een overleden huurder

Huurcontract, intredende plaatsbeschrijving en bewijs van de huurwaarborg terugvinden.
Nagaan in welk gewest de woning ligt: dat bepaalt de termijn.
Vóór elke ontruiming de notaris raadplegen als er schulden kunnen zijn.
De verhuurder schriftelijk verwittigen en één contactpersoon aanduiden.
Documenten, foto's, juwelen en aandenkens opzij leggen vóór de ontruiming.
Een schriftelijke offerte met vaste prijs vragen voor ontruiming en eventueel schoonmaak.
Meterstanden noteren en energie, internet en verzekeringen opzeggen.
Plaatsbeschrijving bij uittrede doen en de vrijgave van de waarborg tekenen.

Twijfelt u over een regel die specifiek voor uw situatie geldt (samenwonende partner, oud contract, sociale huur, minderjarige erfgenamen), vraag dan raad aan uw notaris of aan de vrederechter van het kanton waar de woning ligt.

Veelgestelde vragen

Hoeveel tijd hebben erfgenamen om de woning van een overleden huurder leeg te maken?

Dat hangt af van het gewest. In Vlaanderen eindigt een huurcontract van na 2018 op het einde van de tweede maand na het overlijden. In Wallonië eindigt de huur drie maanden na het overlijden. In Brussel loopt het contract door: de erfgenamen moeten opzeggen of een afspraak maken met de verhuurder, behalve in de uitzondering uit de Brusselse Huisvestingscode.

Moeten de erfgenamen nog huur betalen na het overlijden?

Ja, als ze de nalatenschap aanvaarden, blijft de huur verschuldigd tot het einde van het contract. In Vlaanderen komt daar een vergoeding van één maand huur bij als de huur door het overlijden eindigt. In Wallonië eindigt de huur na drie maanden zonder vergoeding. In Brussel hangt het af van hoe het contract wordt beëindigd. Wie verwerpt, is niet gehouden tot de schulden.

Mag ik de woning leegmaken als ik de erfenis misschien wil verwerpen?

Doe dat beter niet voordat u met een notaris hebt gesproken. Het notariaat noemt het leeghalen van de woning van de overledene als voorbeeld van een handeling die als stilzwijgende aanvaarding kan gelden. Zuiver bewarende handelingen, zoals de woning afsluiten of bederfbare etenswaren weghalen, zijn minder riskant, maar vraag bevestiging voor uw situatie.

Wat gebeurt er als niemand de woning leegmaakt?

De verhuurder volgt dan de procedure van zijn gewest. In Vlaanderen vraagt hij de vrederechter een curator aan te stellen, die de goederen mag verkopen. In Wallonië laat hij een inventaris opmaken door een gerechtsdeurwaarder en beschikt hij daarna over de goederen op kosten van de rechthebbenden. In Brussel mag hij onder voorwaarden de huur als ontbonden beschouwen.

Wie krijgt de huurwaarborg van een overleden huurder?

De waarborg behoort tot de nalatenschap. Hij wordt aan de erfgenamen vrijgegeven met een schriftelijk akkoord met de verhuurder na het einde van de huur, of via een rechterlijke beslissing, na aftrek van wat nog verschuldigd is. De bank vraagt meestal een akte of attest van erfopvolging. Bij betwisting beslist de vrederechter van de plaats waar de woning ligt.

Huurder overleden: wie moet de woning leegmaken, binnen welke termijn en wat met de huurwaarborg?