Huis leegmaken voor de verkoop: planning, attesten en tips

Bijgewerkt op 2 november 2026 · 7 min leestijd · door het team van Sparkling Services

Een woning wordt in België meestal leeg verkocht: de koper verwacht een huis zonder inboedel, uiterlijk op de dag van de akte bij de notaris. Het slimste is om al voor de bezoeken te sorteren en op te ruimen, of ten laatste tussen het compromis en de akte. In deze gids leest u wanneer u best leegmaakt, hoe u dat aanpakt en wat een woningontruiming kost.

Moet u een huis leegmaken voor u het verkoopt?

Om een huis te koop te zetten hoeft het niet leeg te zijn, maar op het afgesproken moment uit het compromis moet het vrij zijn, doorgaans op de dag van de authentieke akte. Tenzij er iets anders op papier staat, rekent de koper op een lege, bezemschone woning, zonder rommel in de kelder, op de zolder, in de garage of in de tuin.

In de praktijk kiezen verkopers tussen twee aanpakken. Ofwel maakt u het huis leeg vóór de bezoeken: de ruimtes lijken groter, kopers zien meteen de staat van muren en vloeren, en de foto's in het zoekertje ogen beter. Ofwel verkoopt u het huis gemeubeld en ontruimt u tussen compromis en akte. Dan kunt u er nog wonen, maar wordt de planning krapper.

Let op: alles wat u achterlaat zonder schriftelijke afspraak kan tot discussie leiden. Wil de koper bepaalde meubels, de ingerichte keuken of het tuinhuis overnemen? Laat dat in het compromis opnemen. Ga er voor de rest van uit dat de woning volledig leeg opgeleverd moet worden.

Welke planning houdt u aan tussen verkoop en akte?

Voorzie minstens twee à drie weken tussen het einde van het sorteren in de familie en de datum van de akte, zodat er tijd is voor de ontruiming, de eindschoonmaak en een laatste controle. De authentieke akte wordt in België meestal binnen vier maanden na het compromis verleden. Dat is ruim voldoende, als u niet alles naar de laatste week schuift.

Een voorbeeldplanning:

1. Voor de verkoop start: belangrijke papieren, foto's en waardevolle spullen apart leggen; de verplichte attesten aanvragen (zie verder).
2. Voor de eerste bezoeken: overvolle kamers, kelder en zolder al gedeeltelijk of volledig opruimen.
3. Na het compromis: plaatsbezoek voor de ontruiming, vaste offerte, datum vastleggen.
4. Drie à vier weken voor de akte: zo nodig een tijdelijk parkeerverbod aanvragen, overbodige contracten opzeggen.
5. Een à twee weken voor de akte: volledige woningontruiming, daarna de eindschoonmaak.
6. Enkele dagen voor de akte: meterstanden noteren, eventueel een laatste bezoek met de koper, sleutels klaarleggen.

Een volledige woning leegmaken duurt bij ons meestal 1 tot 3 dagen, afhankelijk van het volume en de bereikbaarheid. Een plaatsbezoek is vaak mogelijk binnen 48 uur.

Notaris, makelaar en ontruiming: wie doet wat, en wanneer?

Bij een verkoop past de ontruiming tussen twee partijen die elk hun eigen planning hebben: de makelaar, die de bezoeken regelt, en de notaris, die de akte voorbereidt. Het eenvoudigst is één persoon aan te duiden die alle informatie centraliseert, en ons de belangrijke data te bezorgen.

Met de makelaar

• Beslissen of het huis leeg gaat vóór de bezoeken, gedeeltelijk opgeruimd wordt of gemeubeld verkocht wordt.
• De datum van de ontruiming doorgeven, zodat er die dag geen bezoek gepland wordt.
• De sleutels regelen: het vastgoedkantoor kan ons 's ochtends binnenlaten en de sleutels na afloop terugnemen, als u dat wilt.
• De foto's van de lege woning doorsturen, handig voor de verdere verkoop.

Met de notaris

• In het compromis nagaan wat mee verkocht wordt (ingerichte keuken, verlichting, meubels die voor de koper blijven): die blijven staan en staan zo ook op onze offerte.
• De ontruiming plannen ten opzichte van de verwachte datum van de akte, met marge voor de schoonmaak en een eventueel bezoek van de koper.
• Hoort de woning bij een nalatenschap, ga dan bij de notaris na of alle erfgenamen akkoord gaan met de ontruiming voor u een datum vastlegt.

Met ons

We hebben het adres, de toegang, de lijst van wat blijft en de uiterste datum nodig. U krijgt een vaste offerte, een schriftelijk bevestigde datum en na afloop foto's van elke lege kamer, die u aan de makelaar of de notaris kunt doorsturen. De meterstanden en de sleuteloverdracht aan de koper blijven uw taak of die van het vastgoedkantoor.

Welke attesten hebt u nodig bij de verkoop?

Als verkoper moet u verschillende attesten voorleggen, en voor sommige moet de deskundige overal vlot bij kunnen: een opgeruimd huis maakt dat werk een stuk makkelijker. De verplichtingen verschillen per gewest; uw notaris of makelaar bezorgt u de juiste lijst voor uw woning.

Verzamel ook de documenten die de koper en de notaris zullen vragen: eigendomstitel, plannen, facturen van werken, garantiebewijzen van toestellen die blijven, handleidingen van de verwarmingsketel. Leg ze in een duidelijk gemarkeerde doos voor de ontruiming, zodat ze niet per ongeluk mee verdwijnen.

Hoe sorteert u de inboedel vlot?

Werk met vier stapels: houden, verdelen in de familie, schenken en afvoeren. Alles wat niet als ‘houden’ of ‘verdelen’ is gemarkeerd, mag op de dag van de ontruiming mee met de opruimdienst.

• Houden: officiële papieren, foto's, juwelen, aandenkens en alles wat mee verhuist naar uw volgende woning. Verzamel het in één afgesloten kamer of neem het vooraf mee.
• Verdelen: zijn er meerdere familieleden betrokken, spreek dan een uiterste datum af waarop iedereen zijn spullen ophaalt. Daarna gaat de rest mee in de algemene sortering.
• Schenken: meubels, servies, linnen, boeken en elektro in goede staat. Die kunnen naar sociale-economiebedrijven (bijvoorbeeld De Kringwinkel, Oxfam of Les Petits Riens / Spullenhulp in Brussel), afhankelijk van wat zij aanvaarden.
• Afvoeren: kapotte spullen, versleten matrassen, afval en grofvuil. Dat wordt gesorteerd en via geschikte kanalen (containerparken, sorteercentra) gerecycleerd.

Gekleurde stickers op meubels en dozen zijn de beste manier om te vermijden dat iets per vergissing verdwijnt. Sluit de ‘houden’-kamer af of maak ze helemaal leeg voor de ploeg arriveert.

Wat gebeurt er met de meubels en spullen?

Bij Sparkling Services wordt de waarde van herbruikbare of verkoopbare spullen van de prijs van de ontruiming afgetrokken; wat nog dienst kan doen, wordt doorverkocht of gaat naar kringloop- en sociale-economieorganisaties, de rest wordt per materiaal gesorteerd en gerecycleerd via containerparken en sorteercentra. Afhankelijk van de inhoud van het huis kan de ontruiming gratis zijn, of betalen wij u het verschil als de waarde van de spullen hoger is dan de kosten van de ontruiming. De berekening staat op papier in de offerte.

Concreet scheidt de ploeg herbruikbaar meubilair, hout, metaal, elektrische en elektronische toestellen, textiel, papier en karton, en restafval. Gevaarlijke producten zoals verf, solventen en chemicaliën volgen een aparte verwerking. Asbest wordt nooit samen met een gewone ontruiming afgevoerd: dat moet een erkende asbestverwijderaar doen.

Hebt u een stuk van grote waarde, zoals een schilderij, een verzameling of juwelen? U kunt het ook vooraf laten schatten door een onafhankelijke deskundige en het zelf verkopen, bijvoorbeeld via een veilinghuis. Haal het dan gewoon weg vóór onze komst.

Wat kost het om een huis leeg te maken voor de verkoop?

De prijs van een woningontruiming hangt vooral af van het volume, en de waarde van herbruikbare spullen wordt afgetrokken: de ontruiming kan gratis zijn, wij kunnen u het verschil betalen, of u betaalt een vaste prijs op offerte. Het plaatsbezoek is gratis, een schatting op basis van foto's kan ook, en u krijgt een vaste prijs: het bedrag in de offerte verandert niet op de dag van de ontruiming.

Wat de prijs beïnvloedt:

• het totale volume, van kelder tot zolder, inclusief garage en tuinhuis;
• de bereikbaarheid: verdiepingen zonder lift, smalle trappen, afstand tot de vrachtwagen;
• de verhouding tussen herbruikbare spullen en afval dat verwerkt moet worden;
• specifiek afval zoals verfpotten, banden of chemicaliën;
• extra's zoals het demonteren van een keuken of inbouwkasten, of een eindschoonmaak.

Grondig sorteren in de familie vóór onze komst verkleint het volume en dus de factuur. Dingen laten staan ‘voor het geval dat’ leidt vaak tot een tweede interventie, die duurder uitvalt dan één goed voorbereide ontruiming.

Praktisch: parkeerverbod, sleutels en een leegstaand huis

Bij een ontruiming in de stad moet u vaak een tijdelijk parkeerverbod aanvragen voor de vrachtwagen; Sparkling Services kan dat voor u regelen bij de gemeente. In Antwerpen gebeurt dat online via de stad, in andere Vlaamse gemeenten via de dienst mobiliteit of de lokale politie, en in Brussel heeft elke gemeente haar eigen procedure. Afhankelijk van de gemeente plaatst de gemeente zelf de verbodsborden of moet de aanvrager dat doen. Vraag het tijdig aan.

Woont u er niet meer of woont u ver weg? Bezorg ons de sleutels: we werken zonder dat u erbij moet zijn en sturen foto's voor en na. Zo'n fotoverslag is meteen handig voor uw makelaar.

Een leegstaande woning heeft eigen aandachtspunten. Verwittig uw brandverzekeraar als het huis enkele weken onbewoond blijft, want sommige polissen beperken de dekking bij langdurige leegstand. Laat de verwarming in de winter op een minimum staan tegen bevroren leidingen en laat de brievenbus regelmatig leegmaken. Sleept de verkoop aan, kijk dan ook na of uw gemeente een leegstandsregister of -heffing toepast.

Checklist: in tien stappen uw huis leeg voor de verkoop

1. Spreek met de notaris of makelaar af tegen wanneer de woning vrij moet zijn.
2. Vraag de nodige attesten aan (EPC, elektrische keuring, asbestattest indien van toepassing).
3. Leg alle documenten over het huis en de verkoop apart.
4. Organiseer de verdeling van spullen in de familie, met een uiterste datum.
5. Laat eventuele waardevolle stukken apart schatten.
6. Vraag een plaatsbezoek en een vaste offerte voor de ontruiming.
7. Leg de datum vast en vraag zo nodig een parkeerverbod aan.
8. Laat het huis volledig leegmaken, inclusief kelder, zolder, garage en tuin.
9. Laat de woning bezemschoon of grondig poetsen.
10. Noteer de meterstanden en leg alle sleutels klaar voor de akte.

Hulp nodig bij een van deze stappen? Bel Sparkling Services op +32 485 39 99 41 of schrijf ons via het contactformulier. We werken in Brussel, Vlaanderen en Wallonië, in het Nederlands, Frans en Engels.

Veelgestelde vragen

Officiële bronnen

• OVAM – Asbestattest
• Notaire.be – Vendre un bien (FR)